21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道   REITs开年不利，1月8日，全市场仅6只公募REITs出现上涨，其余产品均不同程度下跌。其中，嘉实京东仓储基础设施REIT跌8.64%，继续领跌全市场，两个交易日累计下跌15.6%。与此同时，华安张江产业园REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、 博时招商蛇口产业园REIT均跌超3%。今年以来REITs板块指数已经五连跌，累计跌幅高达3.92%。

多只REITs产品开门遭遇“黑天鹅”

REITs出现大面积调整，截至1月8日收盘，嘉实京东仓储基础设施REIT、华安张江产业园REIT今年以来二级市场价格已分别累计下跌22.06%、17.52%，位列跌幅榜前两名，也双双创出上市以来的新低。此外中金普洛斯仓储物流REIT、博时招商蛇口产业园REIT、建信中关村产业园REIT年内跌幅也超5%，REITs大面积承压。

遭遇开门黑的主要原因在于，REITs底层资产的租金可能出现下滑。据嘉实京东仓储基础设施REIT近日的公告，该基金持有重庆市巴南区京东重庆电子商务基地项目（中转配送中心）一期项目（简称“重庆项目”）、廊坊市开发区京东亚洲一号廊坊经开物流园项目（简称“廊坊项目”）和武汉市东西湖区京东商城亚洲1号仓储华中总部建设项目（简称“武汉项目”）。

其中，重庆项目、廊坊项目当前租赁合同正常履行，2024年租金单价将比2023年继续增长3%。但武汉项目首个租期在2023年12月31日到期，面临需要按照租金调整标准对第6年租金进行相应调整的情况。

公告显示，武汉项目2023年执行净有效租金为33.37元/平方米/月（含税含物业费，下同）。按照续租协议，自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98元/平方米/月。据此计算，武汉项目续租首年价格下降了13.16%。

虽然该产品公告指出，在续租期内租金标准按照约定每年增长3%；目前续租首年起始净有效租金虽相较2023年末在执行净有效租金有所下降，但较2023年市场平均净有效租金水平提高30.54%。但是市场依然用脚投票，嘉实京东仓储基础设施REIT出现了剧烈调整。

华安张江产业园REIT在开年也是连跌5个交易日，累计跌幅17.52%。为保护基金份额持有人的利益，该REIT此前出现停牌，但是仍难改变颓势，1月8日也创出历史新低。

据华安张江产业园REIT公告，该基金投资的基础设施项目经营稳定，基金投资运作正常，外部管理机构履职正常。截至2023年12月31日，该基金整体签约率和出租率分别为82.77%和72.00%，较2023年三季度末分别提升约14个百分点和4个百分点。但是此前因哲库科技关停，对产业园的租金也形成一定压力，这让市场对于该REIT的态度一直偏谨慎。

REITs现金分派率7.9%

对于REITs的本轮下跌， 有分析认为， 从REITs二级市场的成交来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。整体来看，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级表现较弱。此外地产寒潮，也让市场出现过度反应，一些优质资产出现超跌。不过当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR（ 内部收益率）在6%以上。

中信证券的研报认为，短期内，在局部地区工业物流用地持续增加、宏观经济活动恢复速度尚且不快的背景下，市场供需环境变化使得物流仓储设施在运营层面阶段性承压，空置率持续抬升，租金水平或持续下行。无论是境内还是境外持有人所持有的仓储设施资产，都逐步出现了显著异于历史运营表现记录的负面变化，即个别资产空置率显著上行，而相比之下以自用为主要需求的仓储设施的稳定性则更有保障，空置率压力较小，租金表现也相对更加稳定可期。不过中信证券也表示，未来伴随经济活动的逐步恢复，核心区位的优质仓储设施用仓需求有望持续渐序回暖，空置率预计能够趋势下行，相应的租金下行压力也有望得到一定程度缓解。

中金基金副总经理、创新投资部负责人李耀光在2024年投资策略会上表示，“公募REITs介于股债之间的风险收益水平将拓展投资人投资组合的有效边界，叠加处于历史相对低点的二级市场价格水平以及历史相对高点的收益率利差，也为当前的公募REITs产品额外增添了不少投资价值。”

据中信证券测算，截至去年末，REITs整体现金分派率7.9%，其中产权类REITs现金分派率4.9%，经营权类REITs现金分派率10.1%，与红利指数的股息率水平相当，显著优于主要的股、债指数股息率水平，投资性价比较高。大部分REITs产品估值调整已经较充分，部分产品近期纷纷公告增持计划，有望提振市场投资信心。建议关注需求稳定的保租房、能源和高速公路REITs中质地较好的产品，看好消费基础设施REITs中具备较强运营管理能力的产品，以及仓储物流REITs中原始权益人需求较为稳定的产品。